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儲かる土地活用をお探しではありませんか。土地活用には様々な方法があるので、どれを選べばよいかわからなくなりますよね。お困りの方のために、儲かる土地活用4選と儲けるために押さえておきたいポイントを紹介します。納得できる土地活用方法をお探しの方は参考にしてください。
土地活用で儲かるための収益の考え方とは
土地活用で儲けたい方は、以下の知識を身につけましょう。
・収益
・経費
・所得
・キャッシュフロー
これらの意味を理解しておかないと、儲かっているかどうかがわからなくなります。それぞれ、どのような意味なのでしょうか。
収益とは
土地活用でいう収益は、事業で得られるお金のことです。具体的にはアパート経営、コインランドリー経営、駐車場経営などで得たお金が収益に当たります。基本的には売上と同じ意味ですが、厳密には売上以外で得たお金も含みます。つまり本業以外で得たお金も収益に含まれるのです。
経費とは
経費は事業を行うためにかかった費用です。代表的な経費として、不動産会社に支払った管理費、広告会社に支払った宣伝広告費、アルバイトに支払った人件費、携帯電話会社に支払った通信費、保険会社に支払った損害保険料などが挙げられます。重要なポイントは「事業を行うためにかかった」ことです。個人事業主の場合事業と私生活の境界線があいまいになりがちですが、私生活に使った費用を経費にすることはできません。
所得とは
収入から経費を引いた金額を所得といいます。ここでは収益から経費を引いた金額と考えれば良いでしょう。所得税は、収入に対してではなく所得に対して課税されます。税率は所得の金額に比例して段階的に高くなります（課税所得金額を数段階に分けて、超過した部分に対して高い税率を適用）。具体的には、最低税率5％（課税所得金額195万円以下が対象）、最高税率45％（課税所得金額4000万円超が対象）となっています。
キャッシュフロー
キャッシュフローとは、一定期間内の現金の流れのことです。ここでいう現金は、手元にある現金はもちろん預貯金なども含みます。現金の流れには、お金が入ってくるキャッシュインとお金が出ていくキャッシュアウトがあります。キャッシュインからキャッシュアウトを引くことでキャッシュフローを求められます。利益とよく似ていますが、全く同じではありません。先に仕入代金を払って売上代金を受けとっていない場合、利益としては黒字でもキャッシュフロー上はマイナスになります。キャッシュフローをみれば、現金の増減がわかります。売上は順調に推移していても、現金などがなくなると倒産するかもしれません。資金繰りで困らないため、定期的にキャッシュフローも確認する必要があります。
儲かる土地活用4選
儲かる土地活用方法として、人気を集めているのが以下の4つです。
・コインランドリー経営
・アパート経営
・テナントビル経営
・駐車場経営
それぞれの特徴や儲けるためのポイントを紹介します。
コインランドリー経営
所有する土地に建物を建設して洗濯機・乾燥機などを設置し、利用料を得る土地活用方法がコインランドリー経営です。近年になって、注目を集めている土地活用方法といえます。
多くの方から注目を集めている理由は、共働き世帯や高齢者の増加などを受けて社会的な需要が高まっているからです。需要に供給が追い付いていないエリアが多いため、狙い目の土地活用方法といわれています。ランニングコストが非常に低い点も見逃せません。土地を所有している方であれば、毎月かかる経費は水道光熱費と洗剤代くらいです。よって粗利率は非常に高くなっています。もちろん在庫リスクもほとんどありません。
ただし初期投資額はやや多くなります。15坪程度の店舗を開業する場合、1000～2000万円程度の投資が必要といわれています。この点に注意は必要ですが、収益性が高いため短期間で回収することは可能です。将来性・収益性などを考えると、非常に魅力的な土地活用方法といえるでしょう。
コインランドリー経営で儲けるポイント
コインランドリー経営で儲けるコツとして以下の点が挙げられます。
・生活道路沿いなど、立地にこだわる
・車を停めやすい駐車場を用意する
・看板・広告・SNSなどを利用して知名度を高める
・ポイントサービスを導入するなど、顧客を囲い込む
以上の点に気を付ければ、儲けやすくなるはずです。
アパート経営
所有する土地に、アパートを建築して入居者を募り、賃料を得る土地活用方法がアパート経営です。広く行われている土地活用方法のひとつといえるでしょう。
多くの方から支持されている理由は、節税効果が高いから。土地に賃貸住宅を建築することで、固定資産税においては固定資産税評価額が最大6分の1、都市計画税においては固定資産税評価額が最大3分の1になります。ちなみに固定資産税・都市計画税の税額は以下の計算式で求められます。
・固定資産税＝固定資産評価額×1.4％（標準課税であるため自治体により異なる）
・都市計画税＝固定資産評価額×0.3％（制限税率であるため自治体で異なる）
固定資産税評価額が高い土地では、大幅な減税となります。以上のほかでは、安定した収入を得やすい点、流動性が高い点も魅力です。
ただし投資額は高額になります。また空室リスク、家賃下落リスク、賃料滞納リスクなどにも注意が必要です。これから新たにアパート経営を始める場合、人口減少にも備えておかなければなりません。
アパート経営で儲けるポイント
アパート経営で儲けるポイントとして以下の点が挙げられます。
・アパートの需要があるエリアで行う
・ターゲットを絞り、競合物件と差別化を行う
・不動産会社などに管理を任せる
以上のポイントに注意すれば、儲けやすくなるはずです。
テナントビル経営
テナントビル経営は、土地にビルを建設してテナントを誘致し、賃料を得る土地活用です。
最も大きな魅力は、アパートやマンションより賃料が高いことです。経営状態次第ですが、収益性はアパート・マンション経営より高いといえるでしょう。節税対策になる点も見逃せません。テナントビル用地は貸家建付地に分類されるため、更地の状態よりも相続税評価額は低くなります。よって相続税を節税できる可能性があります。
魅力的な土地活用方法といえそうですが、初期投資額はアパート・マンション経営以上に高くなります。またアパート・マンション経営以上に、空室リスクも高いとされています。景気の影響を受けやすい点も注意したいポイントです。不景気下では、新たな入居者を見つけられず、空室が続くかもしれません。総合すると、ハイリスクハイリターンな土地活用といえるでしょう。ちなみにアパート・マンション経営で受けられる固定資産税・都市計画税の軽減は受けられません。
テナントビル経営で儲けるポイント
テナントビル経営で儲けるコツとして以下の点が挙げられます。
・テナントビルの必要性を見極める
・都心部・駅チカなど、立地にこだわる
・ビルのコンセプトを決めて、テナント目線で設計する
似ているように思えますが、アパート・マンション経営とは特徴が大きく異なります。初めてビル経営に乗り出す方は、専門業者に相談するとよいかもしれません。
駐車場経営
駐車場経営は、土地に月極駐車場あるいはコインパーキングを建設して、賃料を得る土地活用です。
魅力は大きな初期費用を必要としないこと。特にロック板や精算機を必要としない月極駐車場は初期費用を抑えられます。転用しやすい点も魅力といえるでしょう。建物を建設するわけではないので、時期を見計らい他の土地活用方法へ移行することも難しくはありません。住宅地では月極駐車場、商業地ではコインパーキングなどのように、幅広い立地条件に対応できる点も見逃せません。
比較的、始めやすい土地活用方法といえそうですが、収益性はあまり高くないと考えられています。基本的には、ローリスクローリターンな土地活用方法といえるでしょう。また節税効果もほぼありません。固定資産税・都市計画税の軽減は受けられないので、節税を目的に土地活用を検討している方は注意しましょう。
駐車場経営で儲けるポイント
駐車場経営でも儲けるポイントとして以下の点が挙げられます。
・立地条件にあわせて月極駐車場・コインパーキングを選択する
・初期投資をできるだけ抑える
・必要に応じて一括借上げを検討する
これらの点に気を付ければ、儲けやすいはずです。
将来性まで加味して儲かる土地活用を探す
土地活用には様々な方法があります。それぞれの特徴は異なるので、土地との相性を考えながら検討することが重要です。投資額が大きくなる場合は、将来性も加味しましょう。売上が低下すると、借り入れを返済しきれない恐れがあります。将来有望といわれているのが、需要が高まりつつあるコインランドリー経営です。儲かる土地活用をお探しの方は、コインランドリー経営を候補に加えてみてはいかがでしょうか。
