土地活用を検討するにあたり、気になるのが費用ですよね。魅力的な土地活用方法であっても、費用がかかり過ぎると実現することはできません。このページでは、特に人気が高いコインランドリー経営、アパート・マンション経営、トランクルーム経営・駐車場経営にかかる費用の目安を紹介しています。土地活用を検討している方は確認しておきましょう。
土地活用に必要な費用や自己資金とは？
土地活用は、自分で資金を用意しなければいけないものと自分で資金を用意しなくてよいものに分かれます。どのような違いがあるのでしょうか。
自分で資金を用意しなければならない土地活用
自分で資金を用意しなければならない土地活用として、コインランドリー経営、マンション・アパート経営、駐車場経営、トランクルーム経営、コンビニ経営、飲食店経営などが挙げられます。これらを経営する場合、初期費用として建物の建築費、内装工事費、機器・工作設備費など、運営費として人件費・光熱水費など、税金として固定資産税・都市計画税・所得税などがかかります。具体的な費用は土地活用の方法や事業規模などで異なりますが、これらを加味したうえで資金計画や事業計画を立てることが重要です。
自分で資金を用意したくて良い土地活用
土地活用の中には、自分で資金を用意しなくてよいものもあります。代表的な方法として挙げられるのが土地の売却です。流動性の低い土地を流動性の高い現金へかえることができます。売却のほかでは、定期借地権・等価交換も自己資金を必要としない土地活用方法です。
定期借地権
定期借地権は、更新のない借地権契約です。契約期間は、「一般定期借地権50年以上」「事業用定期借地権10年以上30年未満、30年以上50年未満」「建物譲渡特約付借地権30年以上」となっています。建物譲渡特約付借地権以外は、契約終了時に原則として土地を更地に戻して返します。土地の運用は土地を借りる業者などが行うので、建築費や運営費などは発生しません。
等価交換
等価交換は、土地の所有者が土地を提供、デベロッパーが建物を建設し、資金提供割合に応じて土地と建物の権利を取得する方法です。すべての土地を提供し、建物完成後に土地の価値に見合う土地と建物の所有権を取得する全部譲渡方式と、所有する土地の一部を提供し、建物完成後に土地の価値に見合う建物の所有権を取得する部分譲渡方式に分かれます。いずれを選んでも、土地をデベロッパーと共有することになる点には注意が必要です。
コインランドリー経営の初期費用・運営費用
続いて、コインランドリー経営にかかる初期費用と運営費用を紹介します。
初期費用
コインランドリー経営にかかる初期費用はケースで大きく異なります。15坪の店舗を建てて、新しい洗濯機・乾燥機などを設置する場合の費用の目安は以下の通りです。
・機器代（洗濯機1台・洗濯乾燥機2台・大型乾燥機1台・2段式乾燥機3台・スニーカーランドリー・集中精算機など）：1300万円
・工事費（看板工事・内装工事・外装工事など）：700万円
15坪のコインランドリーを開業するには、2000万円程度の初期費用が必要になります。ただし初期費用は機器をリースにすることや中古の機器を導入することで抑えられます。
運営費用
コインランドリーの運営費用として、光熱水費・人件費・雑費などがかかります。店舗が15坪の場合にかかる費用の目安は以下の通りです。
・水道光熱水費：12～15万円/月
・人件費：3～5万円/月
・雑費：2～3万円/月
以上を合計すると、運営費の目安は17～23万円となります。60万円の売り上げがある店舗の場合、1カ月あたりの利益は37～43万円です。
アパート・マンション経営の建築費・初期費用
続いて、アパート・マンション経営にかかる建築費・初期費用を紹介します。
建築費
アパートの坪単価は、木造が70～90万円程度、鉄骨造が80～100万円程度、鉄筋コンクリート造が90～120万円程度といわれています。坪80万円の木造で、延べ床面積90坪のアパートを建てた場合の建築費は7200万円です。具体的な費用は、設備や仕上げなどのグレードで大きく異なります。
初期費用
アパート・マンションを建設する場合、建築費以外にも以下の費用などがかかります。
建築確認申請等手数料
新たに建物を建てる場合、建築確認が必要です。建築確認には手数料がかかります。具体的な費用は、家の床面積などで異なります。
ローン手数料
金融機関でアパートローンを組む場合、ローン手数料がかかります。具体的な費用は、金融機関で異なります。
不動産取得税
建物を取得すると、都道府県から不動産取得税を課されます。税額は「課税標準×4%」で求められます（令和3年3月31日まで住宅用の税率は3％）。
印紙税
印紙税は、課税文書に対し課される税金です。建築請負契約書、金銭貸借契約書などが課税文書に該当します。税額は課税文書に記載されている金額で異なります。建築請負契約書に記載されている金額が500万円を超え1000万円以下の場合は5,000円、1000万円を超え5000万円以下の場合は1万円、5000万円を超え1億円以下の場合は3万円が課税されます。
登記費用
アパート・マンションを建築すると、登録免許税もかかります。税額は、「課税標準×税率」で求められます。所有権保存登記の税率は0.4%、所有権移転登記の税率は2%、抵当権設定登記の税率は0.4%です（いずれも本則）。
トランクルーム経営の初期費用・運営費用
続いて、トランクルーム経営にかかる初期費用と運営費用の目安を紹介します。
初期費用
トランク経営でかかる主な初期費用は、コンテナ購入費と看板設置費です。コンテナ購入費はコンテナ1基あたり70～100万円程度（土地の状況によっては道路整備費もかかります）、看板設置費は20万円程度が目安といわれています。100万円のコンテナを5基設置した場合の初期費用は、520万円（100万円×5基+看板設置費20万円）です。
運営費用
トランクルーム経営は、管理委託方式とリースバック方式などに分かれます。管理委託方式は集客・集金業務などをトランクルーム業者に任せる方法、リースバック方式はトランクルームの設置のみ行い運営は業者に任せる方法です。管理委託方式でかかる運営費用の目安は売り上げの1～2割程度とされています。リースバック方式は、業者が運営するため運営費用はかかりません。以上のほか固定資産税・都市計画税・所得税がかかります。固定資産税は、「課税標準×1.5％（標準税率）」、「都市計画税は「課税標準×0.3％（制限税率）」で求められます。
駐車場経営の初期費用・運営費用
続いて、駐車場経営の初期費用と運営費用を紹介します。
初期費用
駐車場経営を始める場合、以下の費用がかかります。
整地費用など
・アスファルト舗装：4,000～5,000円/㎡
・コンクリート舗装：7,000～9,000円/㎡
・白線工事（50m未満）：50,000～60,000円
・タイヤ止め：3,500～4,000円/個
・駐車場番号：1,000円/個
機器設置費用
・精算機： 60～100万円/台
・ロック板： 10～15万円/台
・照明：3～5万円程度/基
・料金案内看板：10～20万円
・満室表実機：20万円
・設置工事費用：ケースで異なる
機器設置費用がかからないため、同じ土地であれば月極駐車場のほうが初期費用は安くなります。駐車スペース10台（200㎡）、アスファルト舗装5,000円/㎡の場合は、100万円の初期費用で月極駐車場経営を始められます。同じ条件でコインパーキング経営を始めるには、300～400万円の初期費用がかかります。機器設置費用として200～300万円かかるからです（一括借り上げを利用する場合を除く）。
運営費用
駐車場を自営する場合にかかる運営費用は、管理委託費、補修・修繕費、光熱費などです。管理委託費の目安は売り上げの1割程度とされています。補修・修繕費はケースで異なります。光熱費も駐車場の規模で異なりますが、5,000円程度/月～程と考えておけばよいでしょう。以上に加え、固定資産税・都市計画税・所得税もかかります。固定資産税は、「課税標準×1.4％（標準税率）」、「都市計画税は「課税標準×0.3％（制限税率）」で求められます。ちなみに一括借り上げ方式の場合、運営費用はかかりません。売り上げの8割程度がオーナに支払われることになります。
土地活用にかかる費用は活用方法で異なる
土地活用にはさまざまな選択肢があります。かかる費用は活用方法で異なるので、予算や目的にあわせて選択しましょう。費用と収益のバランスが良いといえるのがコインランドリー経営です。1000～2000万円程度の初期費用はかかりますが、運営費用を抑えられるので粗利率は非常に高くなっています。経営が軌道に乗れば、短期間で初期費用を回収することも可能です。紹介した費用を参考に、土地活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。
