土地の活用方法には様々な種類があります。それぞれの特徴は異なるので、土地の立地条件などに合わせて選択することが重要です。住宅地にある土地にはどのような活用方法が向いているのでしょうか。このページでは、住宅地にある土地に向いている活用方法6選とそれぞれのメリット・デメリットを紹介しています。気になる方は参考にしてください。
住宅地の土地を活用するポイント
最初に、住宅地にある土地を活用するポイントを紹介します。
住宅地の特徴を確認
ひと言で住宅地といっても、その特徴はさまざまです。ファミリー層が多い住宅地もあれば、新興住宅地、高級住宅地もあります。住宅地の特徴により適している土地の活用方法は異なるので、土地がある住宅地についてリサーチしましょう。
住民に喜ばれるサービスを提供
住宅地で土地活用を行う場合、周辺住民との距離は近くなります。周辺住民に喜ばれるサービスを提供することで、お客様を集めやすくなるでしょう。例えば共働き世帯が多いのであればコインランドリー経営、駐車場が少ないのであれば月極駐車場などを始めると喜ばれるかもしれません。
住宅地で避けた方がよい土地活用
土地の活用方法の中には、住宅地であまり歓迎されないものがあります。以下の土地活用を検討している方は注意しましょう。
民泊
インバウンド需要の高まりを受けて、土地活用でも民泊が注目を集めています。魅力的な選択肢といえそうですが、住宅地では嫌われる傾向があります。不特定多数の方が宿泊するため、騒音トラブルなどが起こりやすいからです。
保育施設
地域社会から歓迎されそうな保育施設ですが、住宅地に建設すると嫌がられることがあります。静かな環境を奪われると考える方がいるからです。入念なリサーチを行ってから選択したい土地活用といえます。
広告看板
生活道路沿いの土地や狭い土地で検討したいのが広告看板の設置です。ただし住宅地だと、景観を害するという理由で嫌がられることがあります。景観に馴染むデザインにすればよいと思うかもしれませんが、デザインを決めるのは広告主です。住宅地に適した土地の活用方法ではありません。
住宅地におすすめの土地活用6選
住宅地のおすすめの土地活用方法は以下の通りです。
コインランドリー経営
住宅地に最適の土地活用方法といえるのがコインランドリー経営です。コインランドリーの需要は、家事時間を短縮したい共働き世帯、洗濯の手間を軽減したい高齢者世帯、花粉やPM2.5に悩む世帯の増加を受けて高まっています。住宅地にあるコインランドリーは、これらの方々の支持を受けやすいと考えられます。
注意点は、15坪程度の店舗を開業するのに1000～2000万円程度の費用がかかることです。ただし利回りの目安が10～20％程度なので、経営が軌道に乗れば回収することは難しくありません。利回りが高い理由は、ランニングコストがほとんどかからないからです。生活に欠かせないサービスなので、景気に左右されづらい点も魅力といえるでしょう。専門的な知識・技術を必要とせず、基本的に無人経営なので、誰にとっても始めやすい土地活用といえます。
アパート経営
アパート経営も住宅地に向いています。基本的に住宅地は生活の利便性が高いため、住みたいと考える方が多いからです。駅から近い、生活施設が近くにあるなどの条件を満たす土地は、特に人気が高いと考えられます。ターゲットに合わせたアパートを建築すれば入居者を集めやすいはずです。
ただし多額の初期費用を必要とする点には注意が必要です。安定した収入を得やすい土地活用方法ですが、利回りはそれほど高くありません（新築で6％程度）。初期費用の回収にはやや時間がかかります。また経年劣化や過当競争による空室リスク、賃料下落リスクが付きまとう点にも注意が必要です。建物が古くなると、あるいは近所に競合アパートが建つと、新規入居者を思うように集められないこともあります。収支計画を立ててから始めたい土地活用といえるでしょう。
テナント経営
テナント用の建物を建てて事業者に貸し出すことで賃料を得る土地活用です。住宅地に向いている理由は、地域のニーズに合わせた事業者を誘致できるからです。大きな土地であればスーパーやドラッグストア、小さな土地であればクリニックなどを誘致できる可能性があります。
メリットはよく似ているアパート経営に比べて利回りが高いことです。建物の規模やグレードに左右されますが、初期投資も抑えやすいとされています。効率の良い土地活用方法といえるでしょう。ただし景気に影響されやすく、事業者の業績次第で賃料の値下げを要求されることや退去されることなどがあります。場合によっては、空室が続くこともあります。アパート経営に比べ、安定性は乏しいといえるでしょう。
コンビニ経営
コンビニ経営も住宅地に向いています。コンビニが社会のインフラになりつつあるからです。周辺にコンビニがない場合、地域住民から喜んでもらえるかもしれません。
コンビニ経営の魅力は、少額の投資でオーナーになれることです。加盟するコンビニ、契約内容で条件は異なりますが、数百万円でオーナーになることも可能です。経営が軌道に乗れば、大きな収益を得られる点も魅力といえるでしょう。ただし自ら経営する場合は、ライフスタイルが一変する恐れがあります。経営状況次第では、夜勤もこなさなければなりません。参入障壁が低いため、過当競争が起こりやすい点にも注意が必要です。需給バランスなどを見極めてから検討したい土地活用といえるでしょう。ちなみに土地などをコンビニ事業者に貸して、賃料を得ることもできます。
駐車場経営
以上のほかでは、駐車場経営も住宅地に向いています。駐車場は月極駐車場とコインパーキングに分かれますが、住宅地と相性が良いのは月極駐車場です。月極駐車場が住宅地に向いている理由は、常時利用する駐車場が不足しがちだから。特に集合住宅が多いエリアに適しています。
月極駐車場の魅力は、ロック板や精算機を必要としないため初期投資額が少ないことです。アスファルト舗装の費用を5,000m/㎡と仮定すると、駐車スペース10台であれば100万円程度で始められます。ただし利回りはあまり良くありません。また無人で経営するため、セキュリティ対策が必要になる点にも注意が必要です。大きくは儲けづらいといえるでしょう。
借地
以上のほかでは、借地も住宅地に向いている土地の活用方法です。土地に定期借地権を設定し、不動産会社などに貸し出す方法が考えられます。建物の建築・事業の運営は不動産会社などが行うので、資金負担や事業運営の手間などはかかりません。土地のオーナーは、毎月地代を受けとれます。リスクを負わず安定した収入を得られる点が魅力です。ただし契約期間中は土地を転用できません。定期借地権の契約期間は非常に長いので、よく考えてから選択する必要があります。
住宅地のベストな土地活用を決めるコツ
続いて、土地活用方法を決めるコツを紹介します。
土地活用の目的を考える
土地の活用方法を決める前に、土地活用の目的を考えます。目的により最適な土地の活用方法は異なるからです。収入アップを目指す場合は収益性の高いコインランドリー経営など、節税を目的としている場合は節税効果の高いアパート経営などが最適と考えられます。
用途区域を確認
建物の用途などを制限する用途地域も確認しましょう（原則として市街化区域の土地に設定）。用途地域により建てられる建物は異なるからです。所有する土地で建てられる建物の中から、土地活用の方法を検討しなければなりません。
市場調査を行う
ベストな土地活用方法を決めたい場合は、市場調査も欠かせません。周辺住民のニーズと解離した土地活用を始めると、うまく集客できないからです。また競合調査を行うことも重要です。基本的には、周辺住民の需要があり、競合が少ない土地活用がおすすめです。
住宅地の土地活用の注意点
住宅地で土地活用を始める場合は以下の点に注意しましょう。
騒音トラブル
土地活用の方法によっては、騒音トラブルに発展することがあります。例えば民泊で宿泊者が騒ぐケース、駐車場で若者がたむろするケースなどが挙げられます。土地活用を始める前に騒音対策を考えましょう。
異臭トラブル
異臭による苦情が寄せられることも考えられます。代表的なケースとして挙げられるのは飲食店をはじめとした商業施設ですが、アパート経営も注意が必要です。独居の高齢者がアパート内で孤独死をすることも考えられます。思い当たる点がある場合は、異臭についても対策が必要です。
住宅地の土地活用は住民のニーズを考えて検討
住宅地で土地活用を始める場合、住民のニーズを考えることが重要です。住民のニーズとマッチしないと、地域から受け入れてもらえない恐れがあります。多くの地域で受け入れられる土地活用がコインランドリー経営です。共働き世帯や高齢者世帯の増加を受けて、需要が拡大しています。収益性が非常に高い点も魅力です。住宅地の土地活用でお悩みの方は、コインランドリー経営を候補に加えるとよいかもしれません。
