土地を持っていると、固定資産税や都市計画税が課せられますが、土地活用で収益があがると、さらに所得税も課せられることになります。
土地の贈与には贈与税、相続には相続税が課せられ、土地にかかる税金はとてもたくさんあります。
そこで、土地の活用による節税対策方法をご紹介します。うまく活用すれば、贈与税や相続税、固定資産税を軽減することが可能です。
土地活用で必ず気にしなければならない税金について
土地活用と切っても切れない関係にあるのが「税金」です。土地にはさまざまな税金が課せられるので、始める前にどのように税金が課せられるのか把握しておきましょう。
土地を持っている時点で「固定資産税」が必要となり、市街化区域内に土地がある場合は「都市計画税」も支払わなければなりません。そして、土地を活用して家賃収入やビジネスでの収益が発生した場合、「所得税」が課せられます。
所有している土地を相続させるときは「相続税」が、贈与する場合は「贈与税」が課せられます。
土地活用の節税対策7選
土地活用で行える7つの節税対策について解説していきます。
自宅の配偶者への贈与
夫婦間において自宅の贈与を行った場合、基礎控除と配偶者控除の2つの控除が適用されるため、贈与税の節税対策が行えます。土地と建物の両方の節税ができるので、誰かに譲るという形で土地活用をしたい場合は、建物を建てて配偶者に贈与しましょう。
控除される金額は、基礎控除110万円、配偶者控除最高2,000万円です。つまり、最高2,110万円までの控除を受けることができ、2,110万円以内の不動産であれば贈与税が課せられません。
土地での生前贈与
生前贈与の非課税金額は年間110万円までとされていますが、土地で生前贈与を行った場合は、固定資産税評価額や路線価で価値が決められるため、より多くの生前贈与を行うことができます。
贈与のときの土地の評価は、時価よりも低くなります。年間110万円の現金を贈与するよりも、年間110万円と評価される土地を贈与する方がより高い価値の贈与ということです。
現金と土地を持っているならば、土地活用方法として、土地を小分けにして年間110万円の価値がある土地を贈与するという方法もあります。
土地に建物を建てて資産の組み換え
土地を所有していて、誰かに現金を相続させる予定があるなら、現金を使って土地に建物を建てれば相続税の節税対策ができます。相続税の計算は、現金の場合は「価額＝価値」とされますが、建物の場合は「固定資産税評価額＝価値」とされるからです。
固定資産税評価額は建物や自治体によって違いますが、建物の場合は一般的に「建築費用の50～70％」くらいだとされています。つまり、現金で相続させたときよりも、相続税が50～70％程度に抑えられるということです。
相続予定があるなら、建物を建てるという土地活用方法で節税対策を行うことをおすすめします。
賃貸不動産を購入して資産の組み換え
相続させる現金で賃貸不動産を購入して資産の組み換えを行うと、賃貸物件以外の建物を建てたときよりも効率的な節税対策が行えます。
賃貸不動産には「借地権割合」が適用されることで、固定資産税評価額が一般の建物よりも低くなります。借地権割合は地域によって変わりますが、目安としては土地が18～21％の評価減、建物が30％の評価減です。そのため、最終的な固定資産税評価額は建築代金の約50％になると言われています。
土地の価値を高める資産の組み換え
土地の価値を高めるために、土地の一部を売って、残っている土地に建物を建てるという土地活用方法があります。土地だけを持っていても収益性がない場合は、土地の一部を売って、売却益で建物を建てましょう。建物を建てれば更地のときよりも固定資産税が安くなり、節税対策に効果的です。
さらに、コインランドリーや保育園、コンビニなどビジネス用の建物を建てれば、ビジネスによる収入を得ることもできます。
賃貸物件を建設して家賃収入を得る土地活用
土地活用として最も一般的であり、大きな節税対策効果が期待できる方法が、賃貸用の物件を建てて家賃収入を得るという方法です。
更地に賃貸物件を建てれば、借地権割合が適用される固定資産税の軽減措置を受けることができます。そして、「小規模事業用宅地等評価減の特例」が適用できれば、賃貸事業用の土地は評価額が50％少なくなります。さらに家賃収入を得ることも可能です。
賃貸管理会社を設立し資産を減らす
家賃収入が増えてきて所得税が大きくなりすぎる場合は、賃貸管理会社を設立して法人化し、資産を減らす節税対策も行えます。
法人で節税ができる理由は、会社に対して家賃を一部支払えば、会社が持っている資産を減らすことができるからです。さらに、所得税の税率は個人よりも法人で優遇されています。
土地活用の検討は一括資料請求が便利
土地の活用を検討するなら、土地活用プランを簡単に比較できる一括資料請求が便利です。多くの企業が登録されているため、土地の活用方法を検討する上で欠かせません。
土地活用の一括資料請求は完全無料で、1分程度の情報入力で利用できます。さまざまなプランが比較しやすく紹介されているので、自分に合った土地の活用方法を知るためには最適の資料です。
これからの土地活用ビジネス3選
これからの時代に注目すべき土地活用ビジネスを、3つピックアップしてご紹介します。
コインランドリー経営
現在、需要が高まっている土地活用ビジネスはコインランドリー経営です。無人で経営が行えるため、人件費などのランニングコストが低いこと、運用のための手間がかからないことから、経営の経験がない方に向いています。
土地に建物を建てるタイプのビジネスなので、駐車場やコインパーキングと違い、固定資産税の軽減措置が受けられます。そのため、節税対策としてもとても有効な方法です。
駐車場経営
土地活用として定番の方法が、駐車場やコインパーキングの経営です。コインランドリー経営と同じように無人の経営となるので、会社員として働いている人や経営初心者の方に適しています。
ただし、土地に建物を建てるわけではないので、コインランドリーのように固定資産税の軽減措置を受けることはできません。無人経営という点ではコインランドリーと似ていますが、節税対策のことを考えると、似た条件のコインランドリーの方が良いでしょう。
保育園経営
保育園経営は待機児童が問題となっている現代において、社会的にも必要とされるビジネスです。節税対策効果も高いですが、人件費が必要となるためランニングコストは少々高くなります。
保育所という建物を建てるため固定資産税の軽減措置を受けられますが、自治体によってはより大きな軽減措置が用意されているケースも。例えば、東京23区内では、条件を満たす保育園に使用されている土地であれば、固定資産税の全額が減免されます。
土地活用を上手に行って効果的な節税対策を
土地活用で収益が出ると所得税が課せられますが、土地を上手に活用すれば、贈与税や相続税を軽減させることもできます。土地に建物を建てて贈与する方法や、ビジネス用の建物を建てて固定資産税を軽減するなど、節税対策のための土地活用方法はさまざまです。
そのまま所有しているだけでは固定資産税と都市計画税が課せられるだけですが、土地活用することによって、節税対策も行え、収益をあげることもできるようになります。
