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定番の資産運用方法として土地活用が挙げられます。土地活用にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。このページでは、人気の土地活用をピックアップし、それぞれの特徴を解説しています。以下の情報を参考にすることで、土地活用で資産運用するメリット・デメリットがわかるはずです。
資産運用で土地を利用するメリットとは
一般的に、土地活用には次のメリットがあるといわれています。
土地を有効活用できる
最も大きなメリットは、所有する土地を使って収益を得られることです。ご存知の通り、毎年、1月1日時点で土地を所有していると固定資産税が課税されます。税額の求め方は以下の通りです。
・固定資産税＝課税標準×1.4％（標準課税のため自治体により異なる）
土地の評価額が高いと、高額な固定資産税を課税されます。また市街化区域にある土地には、都市計画税（都市計画税＝課税標準×0.3％（制限税率のため自治体により異なる）も課税されます。つまり土地を所有しているだけで、複数の税金を課されるのです。持っているだけで税金がかかる土地を使って収益を得られる点は、土地活用のメリットです。
土地に合わせた方法が選べる
土地の立地条件などにあわせて、活用の方法を選べる点もメリットといえます。土地活用には、コインランドリー経営、アパート経営、商業施設経営、駐車場経営、太陽光発電など、さまざまな方法があります。それぞれ適している土地が異なるので、活用方法が見つからないことはほとんどありません。例えば商業施設から近い土地であればコインランドリー経営、人通りのない田舎の土地であれば太陽光発電で活用することが考えられます。その土地なりの活用方法を見つけられる点も魅力といえるでしょう。
コインランドリー経営の土地活用・資産運用
土地活用方法として注目を集めているのが、所有地に建設した建物に洗濯機・乾燥機などを設置して、顧客から利用料を得るコインランドリー経営です。どのような魅力があるのでしょうか。
コインランドリー経営が向いている土地
コインランドリー経営が向いている土地は、都心部と郊外で異なります。都心部で向いている土地は以下の通りです。
・集合住宅から近い土地
・駅から近い土地
集合住宅から近い土地は単身世帯など、駅から近い土地はサラリーマン、学生などの利用を見込めます。
郊外で向いている土地は以下の通りです。
・店舗の隣に駐車場を確保できる土地
・生活道路沿いの土地
主なターゲットは自動車で移動する30～40代の主婦、洗濯物の量が多い（1度にまとめて洗濯するため）共働き世帯などであるため、以上の条件を満たす土地が向いています。
コインランドリー経営のメリット・デメリット
コインランドリー経営のメリットとして次の点が挙げられます。
・利回りが高い（15％程度）
・景気に影響されづらい
・需要が拡大している
・小さな土地でも開業できる
・現金収入を得られる
・人件費がかからない
・専門知識を必要としない
対するデメリットは以下の通りです。
・初期投資額が大きくなりがち
・無人経営ならではのトラブルが予想される
15坪程度の店舗で1000～2000万円程度の初期投資を必要としますが、利回りが高いのでうまく経営すれば短期間で回収できます。共働き世帯、高齢者の増加、健康志向の高まり（PM2.5、花粉症対策など）を受けて、需要が高まっている点は追い風といえるでしょう。時代にマッチした将来性のある土地活用方法と考えられます。
アパート経営の土地活用・資産運用
空いている土地に集合住宅を建てて賃料を得るアパート経営について解説します。
アパート経営が向いている土地
アパート経営は、次の条件を満たす土地に向いています。
・駅から近い土地
・企業や学校などが近くにある土地
・住環境が優れている土地
・地価が高い土地
これらの条件に合致する土地は、入居者を集めやすいと考えられます。
アパート経営のメリット・デメリット
アパート経営のメリット・デメリットとして次の点が挙げられます。
・節税対策になる
・安定した収入を得やすい
・物件を売却することもできる
対するデメリットとして、以下の点が挙げられます。
・高額な初期投資が必要
・空室リスク・家賃下落リスクがある
最も大きなメリットは、節税しやすいことです。アパートの敷地として利用されている土地は、固定資産税の計算に用いる課税標準が最大で6分の1になります（都市計画税は最大で3分の1）。さらに土地にアパートを建てると貸家建付地に分類されるため、相続税評価額も下がります。つまりアパート経営は相続税対策にもなるのです。
ただし初期投資額はコインランドリー経営以上に高額です。また人口減少、経年劣化など、避けられない原因により、空室リスク、家賃下落リスクと向き合わなければならない点に注意が必要です。初期投資額が多くなる点、将来的に修繕が必要になる点などを踏まえ、収支計画をしっかり考えておくべき土地活用といえるでしょう。
商業施設経営の土地活用・資産運用
空いている土地に建物を建てて、コンビニ・ドラッグストア・飲食店、学習塾などの事業者と契約を結び、賃料を得る土地活用です。
商業施設経営に向いている土地
商業施設経営に向いている土地の条件は次の通りです。
・駅から近い土地
・幹線道路など、交通量の多い道路沿いの土地
基本的に人通りの多い土地が適しています。交通量の多い道路沿いでアパート経営などに向かない土地は、商業施設経営を検討するとよいかもしれません。
商業施設経営のメリット・デメリット
商業施設経営のメリットとして以下の点が挙げられます。
・アパート経営に比べ収益率が高い
・やり方次第で初期投資額を抑えられる
・地域社会の発展に貢献できる
対するデメリットは以下の通りです。
・向いている土地が限られている
・安定した収入を得づらい
・アパート経営に比べると節税効果は低い
商業施設経営の魅力は、収益性が高い点と初期投資額を抑えられる点です。とても効率の良い土地活用といえるでしょう。ただし入居した事業者の経営状態が悪いと、賃料の値下げを要求されることや契約途中で解約されることがあります。また新規入居者を見つけることが難しいため、空室期間が長く続くこともあります。リターン、リスクともに大きい土地活用と考えるべきでしょう。
等価交換方式の土地活用・資産運用
続いて、等価交換方式について解説します。
等価交換方式とは
等価交換方式とは、土地の所有者が提供した土地に、デベロッパーが建設費用を負担し建物を建てて、それぞれの資金提供割合に応じて土地と建物の所有権を分ける土地の活用方法です。
等価交換方式のメリット・デメリット
等価交換方式のメリットとは、土地を譲渡することで、建設費用を用意することなく建物の所有権を手に入れられることです。等価交換方式を利用すれば、借り入れなどのリスクを負わずアパート経営などを行えます。
ただしデベロッパーと土地を共有する点には注意が必要です。事実上、土地の所有権を失うことになるので、自由な活用は行いづらくなります。メリット・デメリットをよく理解したうえで選択しなければなりません。
定期借地権方式の土地活用・資産運用
最後に、定期借地権方式の土地活用について解説します。
定期借地権方式とは
定期借地権方式は、土地に定期借地権を設定し賃料を得る土地活用の方法です。定期借地権とは、更新のない借地権です。定期借地権には、土地の利用目的に制限のない一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権と土地の利用目的が事業用建物のみに制限される事業用定期借地権に分かれます。それぞれの契約期間は以下の通りです。
・一般定期借地権：50年以上
・建物譲渡特約付借地権：30年以上
・事業用定期借地権：30年以上50年未満、10年以上30年未満
定期借地権のメリット・デメリット
定期借地権のメリットとして以下の点が挙げられます。
・資金を負担することなく土地を活用できる
・土地を貸し出すだけなので、事業を経営しなくてよい
・契約期間を過ぎると、必ず土地が返ってくる
・建物譲渡特約付借地権以外は、原則として更地で返ってくる
・相続税対策になる（契約の残存期間に応じて評価減が認められる）
対するデメリットとして以下の点が挙げられます。
・契約期間中は、土地を転用できない
資金を負担する必要がない点、事業を経営しなくてよい点は魅力ですが、契約期間が長いので他に良い土地活用方法が見つかってもすぐに転用することはできません。慎重に検討するべき土地活用方法といえるでしょう。
土地活用は魅力的な資産の運用方法
土地は、所有しているだけで固定資産税などがかかります。使い道のない土地を所有している方は、土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。土地活用の魅力は、立地条件などにあわせて方法を選べることです。具体的には、コインランドリー経営、アパート経営、商業施設経営などを選ぶことができます。さまざまな活用方法の中でも注目を集めているのが、共働き世帯などの増加により需要が高まっているコインランドリー経営です。経営が軌道に乗れば、高い収益を期待できます。資産運用方法にお悩みの方は、コインランドリー経営を中心に検討を進めてみてはいかがでしょうか。
