安定していると言われる不動産投資ですが、実際には失敗することが少なくありません。そこで、不動産投資で失敗する原因と対策、成功しない人の特徴について解説します。
同じく安定性があると言われているコインランドリー経営とどのように異なるか、どちらがよりハイリスクであるか比較しながらご覧ください。
不動産投資の失敗原因
不動産投資への失敗では、主に次のような原因が考えられます。
楽観的な収支シミュレーションを立てていた
収支シミュレーションが楽観的すぎて、現実からかけ離れていたことが失敗の原因です。
収支シミュレーションは楽観的に算出せず、冷静に、現実的な予測を立てる必要があります。現実よりも儲かるように収支シミュレーションをしたことにより、実際の収支と差異が生じてしまえば投資は成功しません。
土地情報の確認が疎かになった
土地の情報をよく確認せず、安易に物件を購入してしまうことも不動産投資失敗の一因です。不動産への投資を始める方は、概して土地の情報を見落としやすい傾向があります。
投資を始めるなら、物件価格や利回り、築年数だけでなく、土地の建築条件なども確認しないと売却が難しくなり、「売りたいときに売れない」という事態に陥る可能性も考えられます。
物件選びを間違えた
物件選びを間違えることは、不動産投資を失敗する最大の原因とも言えます。物件価格が格安だからと空室リスクの高い物件を購入したり、大学近くのファミリー世帯向け物件を購入したりすることは正しいとは言えません。
不動産に投資をするなら、正しい物件選びをすることが最重要事項です。投資目的を明確にして、現実的な視点から目的を達成できると判断できた物件を購入しましょう。
稼働率を考えず利回りだけで投資をした
稼働率を無視して利回りだけで物件選びを行うことも、不動産投資に失敗する原因です。
不動産への投資には「空室リスク」があるため、空室による稼働率の低下を見誤ると、利回りの高さを維持できません。利回りが高く設定されていても稼働率が低ければ、ローンの返済すら難しくなることもあります。
高金利の不動産ローンを利用した
高金利の不動産ローンを利用すると、利息により収益が減少するという失敗に陥ります。
年齢の若い人や本業の収入が不安定な人は、銀行のローンに通過できないケースがあるため、不動産投資の開始時期に注意しましょう。
節税を目的としたことから赤字になった
節税目的で不動産投資を開始したものの、節税方法を間違えたことから赤字になる失敗ケースもあります。
損益通算による所得税還付を受けるためには、赤字でなければなりません。不動産の投資で節税方法を間違えると、投資による赤字を本業で得た収入で補填しなければならなくなり、結果的に収益を得られなくなります。
トラブルで予想外のコストがかかった
トラブルで予想外のコストが発生し、不動産投資に失敗するという例もあります。入居者が無断で退去したり、事故が起きて事故物件になってしまったりすることが一例です。
退去後の清掃・修繕コストを賄わなければならない、事故物件となり入居者希望者が集まらないなどのトラブルで予想外のコストが発生すれば、投資に成功しない確率が高まるでしょう。
不動産会社からの情報を鵜呑みにした
不動産会社からの情報を鵜呑みにし、安易に不動産投資を始めてしまったという失敗も少なくありません。
不動産会社の中には、売上を上げるために物件のデメリットを伝えないところもあります。与えられた情報を鵜呑みにするのではなく、自分で調べ、確認し、考え、冷静に判断することが成功の秘訣です。
失敗する人の特徴
不動産投資に失敗する人には、次のような特徴があります。
自ら学習しようとしない人
投資対象について自ら学習しようとしない人は、成功しません。物件の管理は管理会社に任せられますが、全く不動産に関する知識がなければ、正しい物件を選ぶこともできないでしょう。
いずれの投資にしろ、投資対象について積極的に学ぶ姿勢を持たなければ成功には近づけません。
計画性に乏しい人
計画性がないことも不動産投資に失敗しがちな人の特徴です。
成功のためには、空室リスクを考慮して収益を計算し、突破的に発生するコストと定期的に発生するコストから、すべての経費を算出した上で収支シミュレーションを行なった上で、計画的な投資を行っていかなければなりません。
不動産会社からの情報を鵜呑みにする人
不動産会社からの情報を鵜呑みにする人も、不動産投資に失敗しやすい人です。不動産会社は不動産売買の専門家であり、投資の専門家ではありません。
不動産への投資をするためには、不動産会社の担当者を頼るのではなく、自ら考えて判断することが最も重要です。
不動産投資に明確な目標を持たない人
不動産投資に対して目標を持たない人は、失敗しがちでしょう。「いつまでにいくら収益を上げる」という時期に対する目標も該当しますが、購入目標である物件に対する基準を明確に持つことも大切となります。
確実に収益を上げるためには、目標を持ち、目標を達成していこうとする姿勢が欠かせません。
利己的すぎる人
自分の利益ばかりを優先する利己的な人が運営する物件には、入居者が集まりません。
清掃費用や修繕費用がかかるからと手入れがされていない物件や、電気代がかかるからと深夜に共有部分の電気を消しているような物件では、入居者は居心地が悪くすぐに退去してしまうでしょう。
失敗から見る具体的な解決策
ご紹介してきた失敗から、具体的な解決策を解説していきます。
適正な家賃を設定すること
家賃を適正に設定することは、空室リスクを防ぐための基本的な対策法です。
家賃が高すぎれば入居希望者が集まらず、低くしすぎるとキャッシュフローが悪化します。周辺の競合物件や駅からの距離、物件の状態などを考慮し、適正な家賃を設定してください。
管理会社との連携を密にする
管理会社との連携は密に行うようにしましょう。うまく連携が取れていないと、十分な広告活動が行われなかったり、物件の管理が疎かになったりなどのトラブルが発生しやすくなります。
スムーズに不動産の運営を行い、投資を成功させていくためには、管理会社と連携を取ることが欠かせません。
共益費を上げる
入居者募集と収益増を両立させるなら、共益費を上げることが効果的でしょう。不動産ポータルサイトの検索条件では、共益費は考慮されないことがほとんどです。
そのため家賃を下げて共益費を上げると、家賃と共益費の合計が同じであっても、共益費が低く設定されていたときよりも、低めの家賃で検索した人に見つけてもらいやすくなります。
不動産投資は安定している？失敗するケースも
不動産投資は安定性があると言われていますが、ご紹介したように、失敗するケースも多々あります。不動産への投資に成功するためには、自分で綿密な計画と準備を行い、不測の事態にも対応できるようにしておかなければなりません。
物件の管理は管理会社に任せられますが、全く不動産の知識がない状態の投資は危険です。同じく安定性と節税効果があるとされるコインランドリー経営と比較し、どちらがご自身に合っているかを再確認してください。
