「節税効果があるから」という理由で、不動産投資を検討する人も少なくありません。確かに不動産への投資は税金対策法として効果的ですが、実践する際には注意するべきこともあります。
不動産への投資で税金対策をしたいと考えている人に向けて、節税に成功する4つのケースと、効果的な実践方法や注意点について解説しています。
不動産投資は節税できるの?
不動産投資で節税はできます。ご紹介する4つのケースで、効果的な節税が行えるでしょう。
所得を減らし所得税還付・住民税軽減
不動産投資で所得を減らせれば、所得税の還付を受けたり、住民税が軽減されたりする節税効果があります。
投資で所得を減らすということは、投資で赤字を算出するということです。投資が赤字になれば「損益通算」により、給与や所得を減じてもらうことができるため、給与から差し引かれた所得税が還付され、住民税が軽減されます。
法人化による所得税の節税
不動産投資を法人化することにより、納税額の軽減が期待できます。法人が納める法人税は、個人事業主が納める所得税よりも税率が低いため、結果的に納税額が少なくなるためです。
不動産への投資を個人事業として行っているなら所得税を納めなければなりませんが、法人化した場合は税率の低い法人税を納めることになり、結果的に納税額が少なくなります。
現金を不動産に転換し相続税を節税
相続予定の現金を不動産に転換することで、相続税の軽減に繋がります。例えば、1億円の現金を相続すると1億円に対して相続税が課せられますが、1億円で購入した不動産は評価が低くなるため、時価に対する50～60％が相続税の対象です。
さらに賃貸物件であれば時価に対して30～40％と評価されるため、賃貸物件の相続は、同額の現金と比較して大きな節税効果を発揮します。
減価償却による所得税・住民税の節税
賃貸物件の運用により減価償却が行えれば、所得税や住民税の軽減につながります。賃貸物件を運用するために必要な建物や設備の取得費用は、法定耐用年数期間中に渡り、減価償却費として計上可能です。
減価償却費は毎年の経費に含められることから、所得を減らすために役立ち、所得が減ることで所得税と住民税が軽減されます。
不動産投資による節税の方法
不動産投資で節税をするための方法についてご紹介します。
不動産投資を赤字にする方法
投資による所得を赤字にして、本業による所得を減らす方法が不動産投資の代表的な節税方法です。実際に不動産への投資を赤字にする方法もありますが、減価償却を利用して、帳簿上のみ赤字にすることもできます。
減価償却費は建物や設備の取得費用を複数年に渡り、経費として計上するという仕組みです。そのため減価償却をしている期間中は、実際には利益を得ていたとしても、減価償却費を経費として計上することで、帳簿上のみの赤字で所得を減らせるようになります。
不動産購入で相続税を節税する方法
不動産で相続税の納税額を減らすためには、現金で不動産を購入し相続するだけです。自分で利用する不動産を相続するだけでも納税額は減らせますが、不動産投資用賃貸物件ならさらに課税価格が下がるため、より高い効果を得ることができます。
賃貸物件購入により減らせる相続税額は不動産により異なるため一概に言えませんが、土地と物件の両方で30～60％程度軽減可能です。相続する予定の現金があれば、不動産を購入し、賃貸物件として運用するだけで課せられる相続税が減ります。
不動産投資で節税をするなら確定申告を忘れずに
不動産投資で節税をするなら、確定申告をしなければなりません。もし会社員の方であれば、確定申告で不動産への投資による損益分を報告しなければ、損益通算による所得税の還付や住民税の軽減が受けられなくなります。
投資で税金対策を行うのであれば、投資で得た収益と必要になった経費、減価償却費を確定申告で税務署に報告することが必要です。
節税をするときの注意点
不動産投資で節税をする際には、次のような点に注意してください。
節税目的で不動産投資を始めないこと
不動産投資を節税目的だけで始めることはおすすめしません。納税額を減らすためには投資による収益を赤字にしなければなりませんが、赤字が継続していけば、築年数が経過した際に収支のバランスが保てなくなる恐れもあります。
不動産投資で納税額を減らせるのはほとんどの場合、投資を開始した初期段階のみで、年を追うごとに節税効果は少なくなっていきます。投資はあくまでも収益を得ることが目的であり、税金対策だけが目的になることは危険です。
その他の節税方法と比較すること
不動産投資以外の節税方法と比較し、より有利なほうを選択することも必要でしょう。身近なところではふるさと納税やiDeco、NISAなどでも税金対策ができますし、医療費控除や住宅ローン控除も利用可能です。
その他の税金対策法と比較し、不動産への投資がより有利であると判断できた場合に採択することをおすすめします。
黒字への転換も考慮して運用する
不動産投資を赤字にすれば節税効果が期待できますが、将来的な視点を持ち、黒字化することも検討しながら運用するようにしてください。
赤字が続けば、金融機関に融資の申込みをした際の印象が悪くなり、審査通過率が低くなります。今後、ローンを組む予定がなければ問題ないかもしれませんが、「投資」という本来の目的を考えれば、黒字化させて収益を得ることを目的とするべきです。
税制に関する知識を深める
節税を行うなら、税制に関する知識を深めることも必要です。税制は改正が行われるため、常に新しい情報を仕入れておかなければ、効果的な税金対策は行えません。
「税制改正大綱」などを毎年末に確認するなど、税制に関する情報を収集するようにしましょう。
相続物件を共有名義にしないこと
相続税対策として不動産を購入するなら、共有名義にしないように注意してください。複数人での共有という形式で不動産を相続すると、不動産の売却や修繕の際に、名義人全員の同意を得なければならなくなります。
実際に不動産を活用している人の手間が増えるうえに、名義人同士で意見が割れ、トラブルに発展する可能性も出てくるでしょう。親族間のトラブルを防ぐためにも、不動産は共有名義にしないことをおすすめします。
長期的な視点を持った計画を立てる
不動産投資による節税効果を狙うなら、長期的な視点を持ち計画を立てるよう注意してください。
不動産は長期的に保有するものであることに加え、相続による事業継承が行われる可能性もあります。目先に利益にとらわれて短期的な税金対策を行うのではなく、将来的な収益性や相続のことも含めて考え、長期的な視点で最も有利となる方法を選ぶべきです。
節税目的で不動産投資を行うのは危険！注意点をよく把握して
不動産投資で節税を行うことはできますが、税金対策目的で投資を行うことは危険であり、注意点をよく把握して実践することが大切です。
不動産への投資で軽減できる可能性のある税金は、所得税・住民税・相続税とさまざまです。うまく活用できれば高い効果が期待できますが、長期的な視点で考えて最も有利な方法を選ぶようにしてください。
また、税金対策は不動産への投資以外でも行えます。その他の節税方法と比較して、慎重に検討する必要があります。
