不動産投資を始める前に必ず理解しておきたいのが、利回りに関することです。物件を選ぶ際にも重要なポイントになるものであり、どのような形で不動産投資を行っていけばいいのかを考える際にも役立ちます。
利益について考える時にも欠かせない利回りの知識についてご紹介するので、役立ててみてください。
不動産投資の利回りとは
利回りとはなにか、どのような種類と計算方法があるのか、相場はどれくらいかについてご紹介します。
利回りとはなにか
不動産投資で投資した金額に対し、どれくらいの見込み収益が期待できるのかを割合で示すのが利回りです。できるだけ利益を大きくしたいと考えた際に利回りが高い物件を選択しようと考える人も多いのですが、本当にその利回りを達成できるのかについてはよく調べておかなければなりません。
利回りが魅力的な物件を見つけて飛びついたところ、入居者が見つからず実際にはその数字を達成することができなかったといった例もあります。
計算方法
不動産投資でいう利回りは2種類あります。
まず、「表面利回り」と呼ばれるものは「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出されるものであり、多くの物件情報で使われている方法です。
簡単に計算したい時にも向いている方法で、例えば土地と建物の費用が2,000万円で1室を月10万円の家賃で貸し出している場合、「（120÷2,000）×100＝6.0％」となり、利回りは6.0％ということになります。
もう一つの計算方法が「実質利回り」と呼ばれるもので、より正確な計算ができる方法です。固定資産税や修繕費、管理費、火災保険料、手数料などを年間の家賃収入から引いて計算をしましょう。
計算方法は「｛（年間家賃収入-年間支出）÷物件価格｝×100」となります。
例えば、土地と建物の費用が2,000万円で、1ヶ月の家賃が10万円、各種年間の支出が20万円だった場合、「｛（120-20）÷2,000｝×100＝5.0％」となるのです。
平均相場
どれくらいの相場になっているのかについては、大都市なのか、地方なのかによって大きく異なります。一般的に大都市の場合は相場4～5％ほど、地方の場合は5％以上となり、地域によっては10％ほどになることも多いです。
また、新築なのか、中古なのかによっても数字は変わってきます。
新築の場合は4％後半～5％前後であるのに対し、築20年を超えている物件の場合は7％～10％ほどとなっているのです。それなら新築物件よりも中古物件を検討したほうが良いのではと考えてしまいがちですが、新築物件は注目も集まりやすく、新しい物件を好む人が多いことから築何十年も経っている物件に比べて借り手を見つけやすいメリットがあります。
都内の不動産の利回り
都内で不動産投資を検討している方におさえておいてほしい相場などについてご紹介します。
相場
一般財団法人 日本不動産研究所が行った不動産投資家調査によると、2019年10月発表の結果では品川区・目黒区・大田区・港区などが該当する城南エリアのワンルームタイプ期待利回りは4.2％となっています。
なお、オフィス「東京・丸の内、大手町」地区に関していえば3.5％の期待利回りとなっており、これまでの調査を含めてみると4期連続で横ばいが続いているのも特徴です。
参考：（PDF）一般財団法人 日本不動産研究所：41回 「不動産投資家調査」（2019年10月現在）の調査結果[PDF]
シミュレーション
不動産投資で東京のワンルームマンション投資を検討しているのであれば、利回り平均3～3.5％程度が妥当なラインだと考えて良いでしょう。
例えば、不動産投資をする物件価格が2,000万円で年間の賃料が144万円（家賃12万円×1部屋×12ヶ月）、年間の経費が60万円だと考えた場合、実質利回りで4.2％という計算になります。
地方都市の不動産の利回り
例えば、2019年4月の主な政令指定都市についてみてみると以下の通りです。
| 札幌 | 仙台 | 横浜 | 名古屋 | 京都 | 大阪 | 神戸 | 広島 | 福島 | |
| 2019年4月 | 5.50% | 5.50% | 5.00% | 5.10% | 5.20% | 4.90% | 5.20% | 5.80% | 5.20% |
参考：（PDF）一般財団法人 日本不動産研究所：41回 「不動産投資家調査」（2019年10月現在）の調査結果[PDF]
東京都が3.5％～4.2％ということを考えると、5.0％以上の地域が多い地方都市は都内に比べると高めの利回りとなっています。
もちろん、これはあくまで一例であるため、実際に自分が運用をしようと考えている地域についてしっかり調べることが大切です。事前の情報収集は念入りに行いましょう。
シミュレーション
例えば、物件価格が1,500万円で年間の賃料が108万円（家賃9万円×1部屋×12ヶ月）、年間の経費が30万円だと考えた場合、実質利回りで5.2％という計算になります。
不動産投資の利回りで注意する点
不動産投資をする場合に気を付けておかなければならないポイントは、空室についてしっかり考えること、物件は実質利回りを重視すること、高利回りの物件はその理由を確認することの3つです。
空室リスクについて考慮する
中古物件は想定利回りが高くなる傾向にあるのですが、それは入居者が住み続けた場合の話であり、万が一空室が続いてしまったときにはその想定利回りを達成することができないので注意が必要です。
中古物件ということもあって新築に比べて建物が傷んでおり、見た目が汚い、設備が古いなどの理由からなかなか入居者が見つからないこともあります。
中には表面利回りすら達成できないようなケースもあり、当初の予定が大きく狂ってしまうことも少なくないのです。確かに全室埋まる前提で考えればかなりお得な中古一棟物件だったとしても、空室リスクについては十分に考えておかなければなりません。
物件選びのポイントは実質利回り
不動産投資を考える際に表面利回りで大体の金額について検討するのも良いのですが、実際に不動産を運営しようと考えた際には様々な経費がかかるので、実質利回りのほうで検討することをおすすめします。
例えば、税金や修繕費、管理費などは必ず必要になるものですし、ローンで不動産を購入した場合は返済費用についても考えていかなければなりません。
万が一に備えて積み立てなどを行っているようならその積み立て費用も支出として考える必要があります。
毎月どれくらいの支出があるのかは個人によって異なるため、実際に運用を始める前にしっかり試算することが重要です。あとから「こんなはずではなかった」といった事態を防ぐことにもつながります。
高利回り物件は理由を確認
投資用物件の中には、他の物件に比べて驚くほど高利回りが期待できるとして販売されているものもありますが、そういったものに慌てて飛びつくと失敗してしまう恐れがあります。必ず、高利回りを実現できている理由について確認しましょう。
例えば、耐震性が低い、築何十年も経っている、事故物件であるなどの理由から売却価格が低く、利回りが高くなっているようなケースもあります。
しかし、この場合は安定した家賃収入を得ることが難しいだけでなく、売却しようにも買い手が見つからないことがあるので本当に購入を決めるかどうかよく考えておかなければなりません。
利回りについて考える
不動産投資をする際には利回りについてよく検討することが大切です。その際には支出なども含めたうえで細かい試算を行いましょう。
実際に達成できる数字で考えることが大切なので、空室リスクなども十分に考慮したうえで検討することが大切です。あまりにも高利回りで条件が良すぎる物件については理由をよく確認し、納得したうえで運用を検討しましょう。
