ワンルームマンションへの不動産投資は投資家から高い人気を集めています。比較的手軽に購入できる物件ではありますが、やはり失敗することもあるため、慎重に検討することが大切。
ワンルームマンションへの投資では、どのような失敗があるのでしょうか。失敗する原因や実際の失敗事例などから、不動産投資に成功するためのコツを学びましょう。
ワンルームマンションの不動産投資の失敗原因
ワンルームマンションの不動産投資で失敗する原因を6つご紹介します。
1．高リスク高利回り物件に投資すること
ワンルームマンションへの投資では、高利回り高リスクの物件に投資することが失敗の原因となります。不動産投資は投資商品の中でも特に利回りが低く、ワンルームへの投資であればなおさら収益は低くなるでしょう。
そのため、つい高利回り物件に投資したくなりますが、高利回りの物件は空室リスクが高いなど、他の投資家が避けたがる物件であることが多いものです。高利回り高リスクの物件に投資をしてしまい、リスクを避けられず失敗する方は少なくありません。
2．リスクに耐えるための自己資金がないこと
リスクに耐えるための自己資金がないことも、ワンルームマンション投資で失敗する原因です。
不動産投資には空室・賃料下落・修繕・災害などさまざまなリスクがあります。自己資金がなければ何らかのリスクに遭遇した場合、持ちこたえることができず、投資の失敗につながるでしょう。
3．修繕費用の予測を間違えること
不動産投資では、修繕費用の予測を間違えることが大きな失敗の原因となります。ワンルームマンションの区分への投資であれば高額にはなりませんが、やはり数十万円が必要となることは珍しくありません。
修繕費用は多少多めに見積もっておくほうが安全です。突発的な修繕が必要になることも含めて考えておかなければ、投資の失敗につながります。
4．長期保有を前提とし購入すること
ワンルームマンションの購入は、長期保有を前提としないことをおすすめします。不動産は長期保有していると、築年数が経過していきます。ローンの返済を終えた頃には、購入時よりも築年数が20～30年は長くなっていることが一般的です。
築年数が長くなることを考えると、「賃貸物件を老後の収入源にする」という考えは現実的ではありません。長期保有を前提として考えていると、数十年後に「失敗した」と感じられることが多くなります。
5．売却の計画を立てていないこと
不動産投資では、売却の計画を立てることが必要です。前項の内容とも関連しますが、売却計画を立てていないと「売りたいけれど売れない」という状況に陥る可能性があります。
特に長期保有を前提として購入した場合、ローンの返済が終わってから売却しようとしても、築年数が経過しすぎていることから売却できないケースが多いものです。いつ、どのくらいの価格で売却するか計画を立てなければ失敗を招くでしょう。
6．節税効果目的で不動産投資を行うこと
節税効果だけを目的としたワンルームマンション投資も失敗する原因です。所得税や住民税の節税を目的とするなら、投資を赤字にしなければなりません。そして投資が赤字になるということは、本業の収入で補填する必要があるということです。
所得税の還付を受けたとしても、収入で赤字を補填しなければならなければ、節税をする意味は薄くなりますし投資としても失敗だと言えます。
ワンルームマンションの投資失敗事例
ワンルームマンションの不動産投資に失敗した事例を、3つご紹介します。
事例1：自己資金がなく空室で破産したケース
自己資金がない状態で不動産投資を行い、空室発生に耐えられずに破産した失敗事例です。
保有している不動産に空室が発生すると、家賃収入はゼロとなりますが経費は発生し続けます。対象の事例では、収入がない状態でも経費を支払えるだけの自己資金がなかったため、破産するしかありませんでした。
もちろん自己資金が少なければ、空室以外の修繕・災害・家賃下落などのリスクにも耐えられないでしょう。
事例2：利回りが想像以上に低く収益が上がらないケース
実際に不動産投資を行ってみたところ、想像以上に利回りが低く、全く収益が上がらなかったという失敗事例をご紹介します。
不動産投資セミナーで利回り4％と聞き、ワンルームマンションへの投資を始めましたが、実際に運用してみると4％の利回りは到底無理だと思える収益しか残りません。実は「利回り4％」は、経費や税金を差し引く前の「表面利回り」のことを指していたことを後に知りました。
情報不足・確認不足・知識不足による失敗ですが、不動産の利回りはそれほど高くなく、収益を上げることは難しいこともわかる事例です。
事例3：節税効果があるという営業を鵜呑みにしたケース
不動産会社の営業員から「節税効果がある」と不動産投資に誘われ、失敗した事例です。
「ワンルームマンションに投資をすれば所得税が還付されるから得をする」という営業員の言葉を信じて投資を始めましたが、節税効果を考慮しても、給与からの持ち出しのほうが多い状態になりました。
「節税効果がある」という言葉は嘘ではなかったものの、給与で赤字を補填し続けていたことから損失のほうが大きくなってしまったそうです。
失敗事例から学ぶマンション投資のコツ
上記の失敗事例からわかる、マンション投資のコツをご紹介します。
物件情報を確認すること
ワンルームマンションの情報をよく確認することが成功のための基本です。利回りやリスクの発生確率はもちろん、築年数が浅い物件ほど修繕費用を抑えることができ、収益が上がりやすくなるため、築年数も重視してください。売却のしやすさも考慮したい点です。
できる限り多くの物件を比較し、購入したいと思える物件が見つかったら、情報をくまなく確認するようにしてください。
自己資金を多めに準備すること
自己資金は多めに用意しておきましょう。不動産投資では、どのようなリスクがいつ発生するかわかりません。空室や災害、予測していない修繕などが発生したときに、自己資金がなければ資金繰りができなくなります。
いかなるリスクにも対応できるように、自己資金に余裕のある状態で投資を始めることをおすすめします。
リスクに対する知識を持ち対策を練ること
不動産投資では、リスクに対する知識を持ち、対策を練っておくことも大切です。投資を成功させるためには、投資商品に対して積極的に学ぶことが重要であり、知識を深めることによりリスクへの対応力も上がります。
不動産の情報、投資に関する情報、経営に関する情報など、不動産への投資に関連すると思われる情報を積極的に仕入れながら学び、リスクへの対策をあらかじめ考えておきましょう。
ワンルームへの不動産投資には失敗事例も多数
ワンルームマンションは比較的手軽に購入でき、不動産投資初心者の方にとって身近な存在ですが、ワンルームマンションへの投資にも多くの失敗事例が存在します。
ご紹介したように、失敗する原因は多種多様です。しかし、不動産投資は利回りが低い割にリスクが多く、リスクが発生した際に自己資金で対応しなければならないという点がデメリットです。
ワンルームマンションへの投資はコインランドリー経営より利回りが低く、長期保有も難しいことから、難易度の高い投資方法だと言えるでしょう。
