土地の活用方法で悩んでいませんか。所有しているだけで、固定資産税がかかるので困りますよね。このページでは、土地の活用方法とそれぞれのメリットとデメリットを紹介しています。以下の情報を参考にすることで、自分に合っている活用方法がわかるはずです。大切な土地を有効活用したい方は参考にしてください。
目的別の土地活用の種類4つ
目的別に見ると、土地の活用方法は以下の4つに分かれます。
・売却
・借地
・自己経営
・共同経営
それぞれ、どのような活用方法なのでしょうか。
売却
文字通り、所有している土地を売却することです。土地を手放さなければなりませんが、売却資金を得ることができます。メリットとデメリットがはっきりしているので、内容をよく理解してから検討を進めることが重要です。
借地
所有していることを他人に貸すことです。例えば所有している土地を企業の資材置き場として貸し出すなどが考えられます。土地を手放すことなく地代を得られる点が魅力といえるでしょう。
自己経営
空いている土地を活用して、自分でコインランドリーやマンション、駐車場などを経営することです。売却や借地に比べると、より積極的な土地の活用方法といえるかもしれません。自分で事業を始めるので手間とお金はかかりますが、成功すると大きな収益を得られます。
共同経営
共同経営として、土地信託と等価交換が挙げられます。他の方法に比べるとやや複雑な活用方法なので、内容を理解してから選択する必要があります。
土地売却のメリット・デメリット
土地売却には次のメリットとデメリットがあります。
土地売却のメリット
まとまった売却資金を受けとれる
土地を売却することでまとまった売却資金を受けとれます。売却資金を金融資産の購入やその他の不動産の購入に充てることも可能です。資産の流動性を高められる点は魅力といえるでしょう。
固定資産税・都市計画税がかからない
不動産を売却することで固定資産税・都市計画税がかからなくなります。固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日に土地を所有している方に課税されます(都市計画税は市街化区域にある土地の所有者に課税)。それぞれの税率は以下の通りです。
・固定資産税:課税標準×1.4%(標準税率のため市町村で異なる)
・都市計画税:課税標準×0.3%(制限税率のためこの範囲内で市町村が決定)
これらが課税されなくなる点も、土地を売却するメリットです。
土地売却のデメリット
譲渡税がかかる
土地を売却すると譲渡税(所得税・住民税・復興所得税)がかかります。譲渡税は「総収入金額-(取得費+譲渡費用)」に対して課税されます。つまり譲渡益に対して課税されるのです。税率は譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年未満の場合は39.63%、5年以上の場合は20.315%です(条件により税率・計算式は異なることがあります)。税額が高額になる恐れがある点には注意しましょう。
借地として土地活用を行うメリット・デメリット
続いて、借地のメリットとデメリットを解説します。
借地のメリット
自己資金がかからない
土地を貸すだけなので、基本的に自己資金は不要です。ニーズがあれば、元手をかけずに安定した地代を得られます。
長期にわたり安定した地代を得られる
普通借地権の存続期間は30年以上、定期借地権の存続期間は10年以上~です。長期間、安定した地代を得られる点もメリットといえます。
定期借地権は更地で返還が原則
定期借地権は、契約期間終了時に原則として更地にして返すというルールがあります。返却後、すぐに他の活用方法を考えられる点も魅力です。
借地のデメリット
契約期間が長い
長期にわたり安定した地代を得られる点は魅力ですが、その間は土地の活用方法が制限されます。より良い活用方法が見つかっても、移行しづらい点には注意が必要です。
収益性は低い
安定した地代を得られる反面、他の活用方法に比べると収益性は低いといわれています。収益性を重視したい方には、あまり向いていないかもしれません。
自己経営で土地活用を行うメリット・デメリット
自己経営のメリットは「成功すると大きな収益を得られること」、デメリットは「初期費用がかかること」と「失敗すると大きな損失が生じること」です。自己経営には、以下の方法などがあります。それぞれのメリットとデメリットを紹介します。
コインランドリー経営
コインランドリー経営のメリットは以下の通りです。
・狭い土地でも開業できる
・基本的に人件費はかからない
・粗利率が高い(70~80%程度)
・現金収入を得られる
・需要が拡大している
・景気に左右されづらい
・在庫リスクがない
・専門知識を必要としない
デメリットは以下の通りです。
・大きな初期投資を要する
専門知識を必要とせず、狭小地でも開業できるため、始めやすいビジネスといえるでしょう。粗利率が非常に高い点はもちろん、共働き世帯の増加などにより需要が拡大している点も魅力です。ただし開業にあたっては1000万円前後の初期投資を必要とすることがあります(この点が参入障壁になってくれると考えられます)。資金計画に注意は必要ですが、軌道に乗れば大きな収益を得られるビジネスであることは間違いありません。自己経営に興味がある方は、検討する価値があるといえるでしょう。
マンション・アパート
マンション・アパートのメリットとして以下の点が挙げられます。
・新築時は安定した高収益を期待できる
・固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になる
・現金で残すよりも相続税評価額が低くなるので相続税対策になる
マンション・アパートのデメリットは次の通りです。
・初期投資額が非常に大きい
・立地条件が重要
・空室対策が必要になる
・住民トラブルに巻き込まれる恐れがある
定番の土地活用方法といえるでしょう。新築当時は高収益を期待できるうえ、節税対策になる点は魅力ですが、経年とともに空室対策が必要になります。また初期投資額が非常に大きいので、空いている土地があるからといって気軽に始められるわけではありません。
駐車場経営
駐車場経営のメリットとして以下の点が挙げられます。
・初期費用額が少ないので始めやすい
・建物を建てないので、他の土地活用方法へ移行しやすい
・管理に手間がかからない
デメリットは以下の通りです。
・節税対策にはならない
・収益性はそれほど高くない
・参入障壁が低い
・差別化を図りにくい
ローリスク・ローリターンのビジネスといえます。参入障壁が低いうえ、差別化も図りにくいので、競合駐車場の出現で収益率が一気に悪化することもあります。転用が容易な点は魅力です。
土地を活用して共同経営を行うメリット・デメリット
共同経営のメリットは、選択する手法で異なります。主な手法として土地信託と等価交換が挙げられます。それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。
土地信託
土地信託は、信託銀行に土地を信託して、信託配当を受けとる手法です。土地活用に係る資金調達・建物の建設などは信託銀行が行います。土地・建物の所有権は、信託期間中は信託銀行、信託期間終了後は土地の所有者となります。
土地信託のメリットとして以下の点が挙げられます。
・信託銀行が開発を行うので専門的な知識は不要
・信託銀行が資金調達をする
・信託配当を受けとれる
・信託期間終了後は土地と建物が返ってくる
土地信託のデメリットは次の通りです。
・実績配当なので、収益があるとは限らない
・信託配当から信託報酬(手数料)が引かれる
・すべての土地で行える活用方法ではない
専門的な知識を必要としない、信託銀行が資金調達を行う点は魅力ですが、受け取れる信託報酬は実績次第です。信託配当から信託報酬が引かれる点にも気を付けなくてはなりません。内容をよく理解してから検討したい土地活用の方法です。
等価交換
等価交換はデベロッパーなどに提供した土地に、デベロッパーなどが建物を建てて、資金提供割合に応じて土地と建物の所有権をわける方法です。等価交換は「全ての土地をデベロッパーに譲渡し、建物完成後に提供した土地の価格に相当する土地・建物の所有権を取得する全部譲渡方式」と「土地の一部をデベロッパーに譲渡し、建物完成後に譲渡した土地の価格に相当する建物の所有権を取得する一部譲渡方式」にわかれます。
等価交換のメリットとして以下の点が挙げられます。
・土地活用の資金を用意しなくてよい
等価交換のデメリットは以下の通りです。
・デベロッパーと土地を共有することになる
土地活用の資金を用意しなくてよい点は魅力ですが、土地の一部を失います。これまで通り土地を管理するとはいかない点に注意が必要です。デメリットをよく考えたうえで、検討するべき土地の活用方法といえるでしょう。
目的に合わせて土地の活用方法を選びましょう
土地の活用方法にはいくつかの種類があります。メリット・デメリットは異なるので、目的に合わせて選択することが重要です。資産の流動性を高めたい方は売却、長期にわたり安定した収入を確保したい方は借地、大きな収益を狙いたい方は自己経営、まとまった資金を用意しづらい方は共同経営を検討するとよいかもしれません。自己経営に興味がある方は、コインランドリーに注目して見てはいかがでしょうか。市場が拡大しているうえ、粗利率が高いので、狙い目といえそうです。