不動産投資の場合、成功すればリターンは大きいものの、失敗してしまった時のリスクも大きいとされています。具体的にどのようなリスクがあるのかを理解しておくことにより失敗を防ぐことにもつながるので、詳細についてご紹介しましょう。
不動産投資関連のトラブルでおさえておきたい対処法についても、チェックしてみてください。
不動産投資の代表的な5つのリスク
代表的な不動産投資リスクとして5つご紹介します。
空室リスク
多くの不動産投資オーナーを悩ませているのが、入居者が見つからず家賃収入が得られなくなる空室リスクです。
不動産投資では空室状態になれば家賃は入ってこないわけなので、安定して収入を得るためには常に誰かが借りている状態を維持しなければなりません。複数の物件で不動産投資をしていたとしても、どれも空室でなかなか思うような収入に繋がらないといった方もいます。
物件近くの環境が変わったことにより、空室が増えるケースもあるので注意しておかなければなりません。例えば、人気の商業施設や大学があったために高いニーズを維持していた建物でも、その施設が移転した際に急激に需要が減ってしまうこともあります。
金利リスク
変動金利で契約して不動産のローンを支払っていた場合、将来的に金利が上昇して、支払い総額が高くなってしまうことがあります。特にローンの金額が大きい場合、小さな金利の上昇でも支払い額に大きな差が出ることになるので、注意しておかなければなりません。
修繕費リスク
不動産投資をしている部屋の前の居住者が退室し、リフォームしたうえで新たな入居者を探す際、そのためのリフォーム費用が想像以上に高くついてしまい、苦労することがあります。
また、建物はどうしても経年劣化するものなので、屋根や外壁、配管、各種設備などを交換・修繕する費用についても考えておかなければなりません。設備が古いと新しい入居者もなかなか見つからず、結果的に空室状態が長く続いてしまうこともあります。
家賃滞納
空室ではなく入居者がいるものの家賃を支払ってくれず、滞納状態になってしまう可能性もゼロではありません。中には何度請求しても支払ってくれない悪質な滞納者もいます。入居者がいる状態では新たな入居者を見つけることもできないので、厄介なトラブルだといえるでしょう。
家賃を支払わないのなら強制的に出て行ってもらえばいいのではと考えている方もいますが、日本の法律では難しく、訴訟を起こすしかありません。すると、裁判費用も必要になってしまうので、簡単な話ではないのです。
また、最悪のパターンとして、滞納額が高額になってどうしても支払いができなくなった場合には夜逃げのリスクも高まります。この場合はそのまま家具などを置きっぱなしでいなくなってしまうことが多いのですが、勝手に処分するとあとから本人が現れて「貴重品を勝手に処分された」といわれてしまうケースもあり、対応が難しいといえるでしょう。
自然災害リスク
地震や洪水などの様々な自然災害による影響も考えられます。
まず、地震については建物が大きな被害を受けてしまう可能性もあり、そのまま住み続けることが危険な状態になると、建て替えについても検討しなければなりません。
洪水についても同じで、物件近くの川が氾濫したなどの理由で建物が洪水被害にあってしまった場合、耐久性に問題が出てしまい、大がかりな修繕工事が必要になることもあります。
また、自然災害ではありませんが火災についてもいつどのような形で発生するのか予想が難しいトラブルです。
リスクに対する対処法
ご紹介したリスクは、事前に対処法を知っておくことでできる限りダメージを抑えることが可能です。それぞれについてみていきましょう。
物件選びにこだわり空室を減らす
空室状態が続いてしまう大きな理由は、需要がないためなので、できる限り長期間にわたって高い需要が見込める物件を選ぶことが重要です。
この時、先述したように人気の商業施設や大学が将来的に移転してしまう可能性も、よく考えておかなければなりません。
何年も先の予想を立てるのは難しいことなので、対策としては特定の施設・学校のみに依存することなく需要を維持できるような魅力的な物件を探しましょう。また、しっかりと管理を行ってくれる賃貸会社を選んで、居住者の方から常に高く評価される管理を行うことも重要です。
変動金利は避ける
金利の設定には、金利が変動した際に大きな影響を受ける変動金利と、支払いが完了するまで同じ金額が固定されている固定金利の2種類があるのですが、固定金利を選択しておくと将来的な上昇にも備えられます。
変動金利のほうは金利が安いといったメリットがあるため、変動金利を選択したい方は金利が上昇した場合のことも考えて、ある程度資金を用意しておくのもおすすめです。
修繕費は積み立てておく
突然大きな修繕が必要になった際にまとめて費用を捻出するのは難しいことなので、将来的な修繕費や設備の買い替えに備えて積み立てておくことが大切です。家賃収入の一部を積み立てに回しておけば、大きな負担になることもありません。
いつどのような修繕費が必要になるのかはなかなか予想が難しいため、余裕を持って積み立てておくことをおすすめします。
慎重な賃貸管理会社選びが家賃滞納対策に効果的
万が一、不動産投資をしている部屋の入居者が家賃を滞納してしまった場合、オーナーが直接請求しに行ったり、対応してもらえるまで連絡を続けたりするのは非常に難しいことなので、こういった対応をしっかり行ってくれる信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。
実際に多くのオーナーが家賃滞納問題に悩んでいるので、契約をする前に賃貸管理会社とよく話し合いを行い、家賃滞納者が発生した場合にはどのような対応を取ってくれるのか対策について聞いておきましょう。
保険で自然災害に備える
いつ起きるかわからない地震に備えるためには、地震保険に加入しておくことが大切です。地震保険では地震によって発生した津波損害なども保証されます。
火災についても、火災保険に加入しておくことによって対策が可能です。入居者の方に火災保険に入っていただくのはもちろんのこと、不動産投資オーナーも火災保険に加入しておくことが大切だといえます。
火災保険は加入が任意となっているため、中には加入していない方も多いようです。しかし、それほど高額な保険ではないことと、万が一にしっかり備えられることを考えるとできる限り加入しておくことをおすすめします。
自然災害の中には保険だけでは対応が難しいものも多いのですが、だからこそ保険で対応できるものについてはしっかり加入しておいたほうが良いです。
洪水などの水害に備えることは難しいのですが、この不動産投資リスクについては物件選びの際にハザードマップをよく確認し、洪水や土砂災害、津波などに強い位置にある物件を選ぶのも効果的です。
リスクをよく想定しておくことが大切
考えられる不動産投資リスクやトラブルの中には、可能性が低いものもありますが、不動産投資ではそういったものもしっかり考えて、万が一に備えておくことが重要だといえます。
実際に何かトラブルが起きてしまったときにも事前に対策が取れていれば安心です。
何も対策を取っていないと不動産投資を継続することが難しくなってしまうような事態につながる可能性もあるので、よく確認しておきましょう。
